Đăt câu hỏi - Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bình Dương BDREA

Qua xem xét nội dung, UBND thị xã Thuận An có ý kiến trả lời như sau:

UBND phường An Phú đã phối hợp với đơn vị tư vấn thiết kế khảo sát địa hình đường An Phú 20 để lên thiết kế dự toán, đồng thời lập danh mục duy tu, dặm vá các tuyến đường của phường năm 2020, trong đó có tuyến đường An Phú 20 gửi về Phòng Tài chính – Kế hoạch thị xã tham mưu UBND thị xã xem xét, bố trí nguồn kinh phí thực hiện.

Trong thời gian tới, UBND phường sẽ tổ chức họp dân để lấy ý kiến về quy mô công trình cũng như mức đóng góp hỗ trợ của bà con trên tuyến đường An Phú 20 với phương châm “nhà nước và nhân dân cùng làm” để thực hiện tốt công tác cải tạo, sửa chữa tuyến đường trên, đảm bảo cho việc lưu thông của người dân được dễ dàng, thuận tiện.

Sau khi xem xét, Sở Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Thủ tục thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được quy định theo Luật Quy hoạch đô thị 2009, cụ thể như sau:

1.1. Tại Điều 47 của Luật Quy hoạch đô thị 2009 đã quy định về điều kiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị khi có một trong các trường hợp sau:

"1. Có sự điều chỉnh về chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, Định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị cấp trên và địa giới hành chính làm ảnh hưởng lớn đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị hoặc khu vực lập quy hoạch;

2. Hình thành các dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian kiến trúc đô thị;

3. Quy hoạch đô thị không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội và môi trường sinh thái, di tích lịch sử, văn hóa được xác định thông qua việc rà soát, đánh giá thực hiện quy hoạch đô thị và ý kiến cộng đồng;

4. Có sự biến động về điều kiện khí hậu, địa chất, thủy văn;

5. Phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng".

1.2. Nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị đã được quy định tại Khoản 2, Điều 49 của Luật Quy hoạch đô thị 2009, cụ thể như sau:

"a) Điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị được tiến hành khi nội dung dự kiến điều chỉnh không ảnh hưởng lớn đến tính chất, ranh giới, định hướng phát triển chung của đô thị; tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết;

b) Điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị phải xác định rõ phạm vi, mức độ, nội dung điều chỉnh; bảo đảm tính liên tục, đồng bộ của quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết hiện có trên cơ sở phân tích, làm rõ các nguyên nhân dẫn đến việc phải điều chỉnh; hiệu quả kinh tế - xã hội của việc điều chỉnh; các giải pháp khắc phục những phát sinh do điều chỉnh quy hoạch". 

1.3. Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:

- Tại Khoản 3 và Khoản 4, Điều 44 của Luật Quy hoạch đô thị 2009 đã quy định cụ thể về thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết như sau:

"3. Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, Uỷ ban nhân dân huyện thuộc thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các quy hoạch đô thị quy định tại khoản 1, khoản 2 và nhiệm vụ quy hoạch đô thị quy định tại khoản 5 Điều này, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh.

4. Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết thị trấn, trừ các quy hoạch đô thị quy định tại khoản 1, khoản 2 và nhiệm vụ quy hoạch đô thị quy định tại khoản 5 Điều này, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh". Do vậy, thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là UBND cấp huyện.

- Tại Khoản 3, Điều 41 của Luật Quy hoạch đô thị 2009 đã quy định về cơ quan thẩm định cụ thể như sau: "Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp huyện thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Uỷ ban nhân dân cùng cấp, trừ nhiệm vụ quy hoạch chi tiết các khu vực thuộc dự án đầu tư xây dựng được cấp giấy phép quy hoạch". Do vậy, cơ quan thẩm định là Phòng quản lý đô thị cấp huyện.

2. Từ những ý kiến đã nêu trên, đề nghị bà Nguyễn Thị Huyền Trinh đến UBND cấp huyện để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục xin điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Sở Xây dựng trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 17 và Điều 18 Luật Nhà ở, trường hợp của công dân An Dương Việt thuộc diện phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân để cho thuê. Việc phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại Mục 5 Luật Nhà ở.

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, trường hợp của công dân An Dương Việt không thuộc diện phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở trình cấp có thẩm quyền thẩm định nếu quy mô công trình xây dựng thuộc trường hợp phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và cấp phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.

Việc xây dựng nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở phải đồng thời tuân thủ theo quy hoạch được duyệt, theo quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cảnh quan khu vực và theo thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.

Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Bình Dưomg tư vấn như sau:

Điều 321 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp cho phép người thế chấp quyền sử dụng đất được xây nhà trên đất đang thế chấp, để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 thì pháp luật nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở. Các tổ chức, cá nhân có hành vi xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở đều bị xem xét xử phạt theo quy định của pháp luật. Do đó, trường hợp phần đất ông đang muốn xây dựng nhà ở không phải là đất ở thì ông cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm: 

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thài, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế nêu trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thấm định.

- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu đã nêu, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đàm bảo an toàn cho công trinh và công trình lân cận.

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Hồ sơ nộp tại UBND cấp huyện. Thời gian cấp Giấy phép xây dựng là 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản và thời gian không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

- Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 102 Luật xây dựng 2014 như sau:

+ Bước 1: Nộp hồ sơ. Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

+ Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

+ Bước 3: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Trong 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, đơn vị được giao thẩm định có trách nhiệm:

• Xem xét hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết);

• Xem xét các tài liệu còn thiếu, các tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; 

• Nếu hồ sơ bổ sung chưa đầy đủ thì cơ quan cấp phép thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ. Sau hai lần bổ sung, hồ sơ vẫn chưa đầy đủ thì cơ quan cấp phép có quyền không xem xét việc cấp giấy phép và thông báo cho chủ đầu tư biết;

• Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định pháp luật để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

+ Bước 4: Nhận kết quả. Chủ đầu tư tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

Trong quá trình xin giấy phép xây dựng ông có thể đề nghị phía ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất của ông để hỗ trợ cho ông.

Trên đây là một số quy định của pháp luật có liên quan đến nội dung câu hỏi của ông để ông tham khảo. Trường hợp, để được hướng dẫn cụ thể cũng như giải đáp những thắc mắc của mình, ông có thể liên hệ đến Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Bình Dương. Khi liên hệ ông vui lòng mang theo tài liệu hồ sơ có liên quan đến vụ việc.